ثمن معامله و تعریف آن


تعریف قولنامه و ماهیت آن

قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد ، قولنامه نوشته ای است که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی Dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانونی مدنی است.[5] در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند این تعهدنامه وعده قرارداد [6] (promesdecontract) و یا پیش قرارداد[7] ، را عرفاً به آن قولنامه می گویند .

یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهد خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند ، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، اخذ مجوز از شهرداری و یا . به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند ، این قرارداد را عرفاً ثمن معامله و تعریف آن قولنامه می نامند. قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد ، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.

ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده ، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت مقرر می دارد :

و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سئوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت مواد مذکور در قانون ثبت چیست ؟

با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع ؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات ثبت چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت به طور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضائی بودن بیع اعلام شده باشد . تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سئوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/62 به شرح ذیل اعلام نموده است :

به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بوده و لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.

سئوال دیگر در رابطه با شرعی یا غیر شرعی بودن خود قولنامه مطرح بود که شورای قضائی بخشنامه ای به شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه "صرفاً" قولنامه است، و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند و کمیسیون استفتائات شورای قضائی نیز در پی سئوالی که از آن شده بود این گونه پاسخ داد:

به نحو کلیه در بخشنامه شماره 6059/1-6/2/1362 تصریح شده آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم ، و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط شده باشد لازم الوفاء نیست.[8] با توجه به قواعد حقوقی و قانون مدنی کشورها بخشنامه فوق الذکر مبنای قانونی ندارد ، و بخشنامه که مبنای قانونی نداشته باشد لازم الرعایه تلقی نمی شود و از لحاظ شرعی دارای استدلال قوی و محکمی نیست و در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. و به همین لحاظ در عمل اعتبار خود را از دست دادن و از طرف محاکم به آن عمل نشده است و از طرف دیگر این بخشنامه با مقررات قانون مدنی کشور ما بخصوص ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ، منافات آشکار دارد مجلس شورای اسلامی نیز با تأئید و تصویب مواد 10 و 758 قانون مدنی در اصلاحات قانون مدنی سال 1361 از نظر فقهای امامیه پیروی کرده و نمی توان ادعا کرد که ماده 10 قانون مدنی در حقوق کشور ما پیشینه تاریخی ندارد و ابداع نویسندگان قانونی مدنی یا ثمره تقلید از حقوق اروپائی است.[9]

همانطوری که می دانیم ، هر علم دارای مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در علم حقوق کاملاً مشهود است ، و آن مفاهیم و اصطلاحات در واقع بیانگر تمام اعمال وقایع حقوقی است. متأسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است ، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است متفاوت است. جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند ، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند ، و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد :

1- معاملات با قولنامه: بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.

2- معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه : بیع نامه یا مبایعه نامه با فروش نامه قول برای برای انجام معامله نیست ، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردن می شود ثمن معامله محسوب می شود ضمن معامله چه بسا با پرداخت اندک از ثمن تحویل گردد ، یا قبل از پرداخت کل ثمن تحویل شود یا اینکه در مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود. در هر صورت نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه همان طور که از معنای لغوی آن استنباط می شود در چنین معاملاتی نمی توان خدشه وارد کرد. چون که فروش نامه باید فروشنده ، خریدار ، ثمن معامله ، مورد معامله دقیقاً باید بیان گردد و در صورتی که شروط ضمن عقد داشته باشد فقط بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات موجود در قانون قابل فسخ خواهد بود.

در غیر آن صورت هیچ مبنای دیگری جهت فسخ آن نباید ملاک قرار گیرد. چه بسا فروش نامه های عادی امروزه در اطراف تهران و بعضی از شهرستان ها در دست مردم وجود دارد که به عنوان سند عادی آن را محاکم پذیرفتند و چه بسا فروشنده ملک مورد نظر را تحویل داده و از طرفی خریدار کلیه ثمن معامله را بدون هیچ شرطی کلاً به فروشنده پرداخت نموده است. قانونگذار باید وضعیت مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت را به طور صراحت مشخص کند یا حاکمیت آن را دقیقاً به رسمیت بشناسند که در این صورت میلیونها معاملات انجام شده توسط سند عادی دچار مشکل می شود و یا اینکه در شرایط فعلی با توجه به امکانات کم تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک بهتر است مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت از دور خارج گردد و با اینکه قانونگذار هر دو مورد را به رسمیت ببخشد و هر کدام امتیاز خاص خود را داشته باشد.

3- معاملات با سند رسمی : معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود و ثمن معامله و تعریف آن ملک تحویل نمی گردد تا مهلت مقرر در کوتاه مدت انتقال سند رسمی صورت گیرد. هرگاه در این صورت کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد. معامله صورت نگرفته مسئولیتی متوجه فروشنده نمی شود. در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد ، خریدار می تواند آن را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند در این صورت محاکم مکلف خریدار را قانوناً ملزم نموده و در صورت عدم اجرای حکم ، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند . دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می کند ، و ملک را تحویل صورت گرفته و الزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.

بنابراین بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قائل شد ، و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم در اختیار مشاورین املاک و نمایشگاه های اتومبیل قرارداد و از نظر لغوی با توجه به اینکه بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع و مبایع و نامه تشکیل شده است و معادل فارسی آن را می توان اوراق خرید و فروش ذکر کرد یا اینکه "فروش نامه" آن را نامید. در این صورت قولنامه را با تعاریف حقوقدانان کشور ما نزدیک خواهد شد. زیرا قولنامه از نظر اساتید چون دکتر کاتوزیان این گونه است : قولنامه را نباید سند انتقال پنداشت ، قولنامه تعهد به انتقال است و به همین دلیل نیز لزومی ندارد که در محضر تنظیم شود.

آشنایی با مفهوم معامله با حق استرداد و بیع شرط

آشنایی با مفهوم معامله با حق استرداد و بیع شرط

آشنایی با مفهوم معامله با حق استرداد و بیع شرط

معامله با حق استرداد چیست؟

دکتر امامی معامله با حق استرداد را این چنین تعریف نموده است: «معاملات با حق استرداد چنانچه ماده 33 قانون بیان می­نماید، معاملاتى هستند که در آن براى انتقال دهنده به نحوى از انحاء، حق استرداد ملک با پرداخت اصل‌ ثمن و اجرت المسمى و اجرت المثل و خسارات عقب افتاده مقرر شده باشد.»

به بیان دیگر هرگاه شخصی مالش را در مقابل یک عوض، به دیگری (در قالب هر عقد تملیکی مثل بیع یا صلح معوض و …) منتقل کند و قرار بر این باشد که انتقال دهنده می‌­تواند ظرف مدت معینی، عوض دریافت شده را به طرف مقابل مسترد کند و مال را پس بگیرد، چنین معامله‌ای را معامله با حق استرداد گویند؛ مثلاً در عقد بیعی شرط می­‌شود که اگر فروشنده ظرف مدت یک ماه، ثمن دریافتی (پول) را به خریدار مسترد کند حق دارد معامله را فسخ کرده و مال فروخته شده را از خریدار پس بگیرد به چنین معاملاتی، معامله با حق استرداد گویند.

نکته: اگر ثمن معامله از اموال قیمی مثل شتر و … باشد و این مال تلف شود فروشنده موظف است قیمت روز فسخ قرارداد را بپردازد.

بیع شرط چیست؟

خرید و فروشی است که در آن فروشنده شرط می­‌کند اگر ظرف مهلت معینی (مثلاً 1 سال) تمام یا بخشی از ثمن دریافتی (پول گرفته شده از خریدار) را به خریدار برگرداند حق فسخ معامله را نسبت به تمام مورد معامله یا بخشی از آن داشته باشد.

اگر فروشنده ظرف مهلت مقرر نتواند ثمن را به خریدار برگرداند حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت.

آیا بیع شرط با معامله با حق استرداد فرق دارد؟

در برخی نوشته‌ها بیع شرط با معامله با حق استرداد یکی دانسته شده اما این گفته صحیح نیست؛ زیرا رابطه بیع شرط با معامله با حق استرداد عموم و خصوص مطلق است یعنی بیع شرط یکی از اقسام معامله با حق استرداد می­‌باشد نه اینکه مفهوم هر دو ثمن معامله و تعریف آن یکی باشد.

آیا معاملات با حق استرداد و بیع شرط موجب انتقال مالکیت می­‌شود؟

در ماده 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک معاملات با حق استرداد به عنوان عقد تملیکی که موجب انتقال مالکیت گردد شناخته نشده و این نوع معاملات را در ردیف رهن قرار داده است و جزء اسناد وثیقه به شمار آورده است که برای وصول طلب طلبکار قابل صدور اجراییه از ادارات ثبتی می‌­باشد. به بیان ساده معامله با حق استرداد در نظر قانون‌گذار مانند طلبی است که خریدار از فروشنده دارد و مال فروشنده به عنوان رهن در اختیار خریدار قرار گرفته است؛ بنابراین در معاملات با حق استرداد، فروشنده بدهکار و خریدار طلبکار با وثیقه شناخته می­‌شود.

نحوه صدور اجراییه در معاملات با حق استرداد

در صورتی که فروشنده ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد خریدار می­‌تواند با مراجعه به دفتر تنظیم کننده سند درخواست صدور اجراییه علیه فروشنده را مطرح نماید و دفترخانه با احراز شرایط مبادرت به صدور اجراییه نموده و به اجرای ثبت فرستاده می­‌شود و اداره ثبت اجراییه را به فروشنده ابلاغ می‌­نماید و ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اگر فروشنده بدهی خود را نپردازد مال فروخته شده به خریدار، مطابق قواعد فروش اسناد وثیقه به مزایده گذاشته شده و فروخته می­‌شود.ثمن معامله و تعریف آن

تفاوت رهن با معاملات با حق استرداد

گفتیم که قانون ثبت معاملات با حق استرداد را در ردیف اسناد وثیقه (رهنی) قرار داده است.

رهن را حقوقدانان و فقیهان اینگونه تعریف کرده‌­اند: «رهن وثیقه عینی است برای ادای دین.» به بیان ساده شما یک طلبی (مثلاً 500 میلیون تومان) از شخصی دارید برای اطمینان از اینکه بدهکار بدهی خود را بپردازد تقاضا می‌کنید که ماشین بدهکار برای تضمین پرداخت بدهی در رهن شما باشد تا در صورتی که بدهی‌اش را نداد بتوانید آن را بفروشید و طلب خود را بردارید.

باید توجه داشت منشأ طلب طلبکار می‌­تواند یک قرارداد باشد یا نباشد. فرض کنید فردی به شما 1 میلیارد تومان خسارت زده است و برای پرداخت خسارت مال خود را به شما رهن می­‌دهد.

اما در معاملات با حق استرداد منشأ طلب همیشه یک قرارداد است؛ بنابراین هر چند معاملات با حق استرداد مطابق قانون ثبت در ردیف اسناد وثیقه و رهنی قرار گرفته است اما از لحاظ ماهیت کاملاً با یکدیگر فرق دارند.

نکته: در رهن منفعت مال متعلق به مالک آن است مگر اینکه بر خلاف آن بین طرفین مقرر باشد اما در معاملات با حق استرداد منفعت مال متعلق به خریدار آن است.

انواع خیارات

انواع خیارات

خیارات در قانون منظور از اختیارات است. اگر عقدی مانند قرارداد کاری، خرید و فروش ملک و نظایر آنرا انجام داده باشید حتما تا به حال خیارات به چشم شما خورده است. باید بدانیم که در خیارات در قانون ایران دارای انواع و اقسام مختلفی است که به تشریح آنها خواهیم پرداخت.

انواع خیارات در قانون مدنی

طبق مبحث پنجم قانون مدنی ایران که راجع به انواع خیارات و احکام مربوط به آن است، ده نوع اختیار قانونی آورده شده است که عبارتند از:

  • خیار مجلس
  • خیار حیوان
  • خیار شرط
  • خیار تاخیر ثمن
  • خیار رویت و تخلف وصف
  • خیار غبن
  • خیار عیب
  • خیار تدلیس
  • خیار تبعض صفقه
  • خیار تخلف شرط

انواع خیارات : خیار مجلس چیست؟

در این اختیار، هر ثمن معامله و تعریف آن یک از طرفین عقد تا زمانی که طرفین و شهود آنها متفرق نشده باشند حق فسخ را دارند. این اختیار در جامعه امروزی به ندرت دیده می شود.

انواع خیارات : خیار حیوان چیست؟

اگر مال مورد معامله حیوان باشد خریدار تا 3 روز پس از عقد مبیع، اختیار فسخ معامله دارد.

انواع خیارات : خیار شرط چیست؟

اگر در عقد بیع مدت زمانی برای حق فسخ برای هر یک از طرفین یا هر دو تعیین شود، در حوزه اختیار شرط است.

انواع خیارات : خیار تاخیر ثمن چیست؟

این اختیار فسخ غالبا برای بایع (فروشنده) لحاظ می شود که در صورت عدم وصول ثمن (مبلغ بیع) می تواند از آن استفاده نماید.

انواع خیارات : خیار رویت و تخلف وصف چیست؟

اگر فروشنده یا خریدار به هر دلیلی مورد مال را ندیده و به وصف آنرا معامله نمایند در صورت رویت و عدم تایید، این حق را دارند که معامله را فسخ نمایند. البته لازم به ذکر است حتما می بایست خیار رویت و تخلف وصف در عقد لحاظ شده باشد.

خیار غبن چیست؟

اگر هر یک از طرفین معامله مورد غبن فاحش (فریب خوردن) باشد اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. البته این خیار تابع شرایط دیگری نیز می باشد که در مطلبی اختصاصی به آن پرداخته شده است. برای مشاهده و کسب اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

  • خیار غبن چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد – در حال آماده سازی …

خیار عیب چیست؟

این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که مورد معامله دارای عیب و نقص پنهان بوده و در ظاهر مشخص نباشد. در صورتی که در قرارداد مورد معامله، این اختیار به خریدار داده شود می تواند از آن استفاده کرده و معامله را فسخ نماید.

خیار تدلیس چیست؟

این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که فروشنده اقداماتی را در جهت فریب خریدار انجام دهد. این اختیار در صورت لحاظ شدن در عقد و صورت گرفتن آن قابل استفاده است. البته خیار تدلیس شامل جزئیات دیگری است که در قالب مطلبی اختصاصی به آن پرداخته ایم. برای کسب اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

  • خیار تدلیس چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد – در حال آماده سازی …

خیار تبعض صفقه چیست؟

تبعض به معنی تکه تکه شدن و صفقه به معنی قرارداد است. به این معنی که اگر بدون اطلاع معامله ای داشته باشید که در آن عین مورد معامله در مالکیت کامل فروشنده قرار نداشته و یا بخشی از مورد معامله قابلیت تملک توسط خریدار را نداشته باشد اختیار فسخ کامل یا آن بخش از مورد معامله برای خریدار فراهم می شود. با توجه به اینکه خیار تبعض دارای جزئیات بسیاری است پیشنهاد می کنیم برای کسب اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

  • خیار تبعض صفقه چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد – در حال آماد سازی …

خیار تخلف شرط چیست؟

این اختیار در مواد 234 تا 245 قانون مدنی آورده شده است که در قالب یک مطلب اختصاصی به آن پرداخته ایم. برای کسب اطلاعات بیشتر کافیست بر روی لینک زیر کلیک کنید:

دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن

وقتی خریدار جاهل به وضعیت مورد معامله، مالی را خریداری می کند و بعد از مدتی کوتاه یا طولانی شخص دیگری مدعی می شود مورد معامله متعلق به وی می باشد. احقاق حق این فرد مساوی با از دست دادن مال و تحمل هزینه طرح دعوی و مطالبه ثمن معامله برای خریدار می باشد. و وقتی به دادگاه مراجعه می کند و در مورد موضوع معامله می گویند که به استناد مواد 263 و 391 قانون مدنی صرفا ثمن معامله مسترد می شود .در حالی که وی مدعی می گردد بین قیمت فعلی ملک با قیمت زمان معامله اختلاف زیادی وجود دارد. و با استرداد اصل ثمن معامله امکان بدست آوردن مالی مثل مال از دست رفته را ندارند.

مفهوم ثمن معامله

در معامله بیع (خرید و فروش)، متعاملین خریدار و فروشنده هستند که فروشنده طبق عقد مالی را به خریدار می فروشد و خریدار در ازای آن مال به فروشنده مبلغی را پرداخت می کند که به آن ثمن گویند. به عبارت دیگر ثمن بها و ارزش پولی موضوع معامله است.

شرط پرداخت ثمن معامله

بر اثر انعقاد عقد بین فرشنده و خریدار، ثمن معامله و تعریف آن مورد معامله ملزم به تادیه ثمن معامله می شود که این تادیه ثمن معامله بر اساس رضایت و توافق طرفین معامله می باشد چرا که طرفین متعهد شده اند در صورت بستن قرارداد بیع، باید پرداخت ثمن معامله هم صورت گیرد، و اگر هر یک از طرفین در انجام تعهدات خود در خصوص پرداخت ثمن و سایر قرادادهای که بسته اند کوتاهی نمایند دیگری می تواند از حق حبس استفاده نماید. همچنین بایع یا فروشنده می تواند در ضمن عدم پرداخت تادیه ثمن بر طبق مقررات خیار تاخیر ثمن و خیار تفلیس بیع قرارداد را ابطال یا فسخ نماید.

زمان و مکان پرداخت ثمن معامله

زمان و پرداخت ثمن معامله چیزی است که در طی ثبت قرارداد یا عقد بیع بین طرفین معامله نوشته می شود، برای همین طبق زمانی که در عقد بیع تعیین شده است فرد مشتری باید ثمن معامله را به فروشنده بدهد، اما اگر زمانی برای پرداخت ثمن تعیین نشده، و یا قرارداد راجع به پرداخت ثمن ساکت شده باشد عرف، حاکم بر رابطه بین دو طرف می باشد. اما مکان پرداخت ثمن معامله معمولا در قرارداد بین طرفین گفته می شود ولی در صورت نگفتن مکان پرداخت ثمن معامله، مکان باید مبنی بر تراضی طرفین باشد به این صورت که مکان پرداخت ثمن را کجا می خواهند انتخاب کنند.

مطالبه ثمن معامله

طرح دعوی ثمن معامله به این صورت هست که اگر خریدار از پرداخت ثمن معامله تعیین شده در عقد بیع امتناع ورزد و موضوع معامله مال منقول (خودرو، جواهر) باشد فروشنده می تواند دعوای ثمن معامله را در محل اقامت خوانده یا خریدار خواستار شود، اما اگر موضوع مورد معامله مال غیر منقول (خانه، زمین) باشد دعوای مطالبه ثمن معامله باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.

موارد استرداد ثمن معامله

گاهی هم ممکن است که خریدار و فروشنده هر دو به تعهد خود عمل کرده و معامله به درستی واقع شود اما بعد از آن به نحوی انحا عقد باطل یا فسخ شود، در این شرایط طرفین باید ثمن و موضوع معامله (مبیع) را بازگردانند. اگر فروشنده از پس دادن مبلغ ثمن خودداری کند خریدار می تواند با استناد به دلایل محکمی که نشان دهنده فسخ یا ابطال معامله است در دادگاه دعوای دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن را اقامه کند، حال از موارد استرداد ثمن معامله می توان به موارد زیر اشاره کرد به این صورت که:

  • ممکن است که عقد بیع ما بین یکی از طرفین به علت وجود خیارات عقد مثل خیار عیب و خیار شرط و. منحل شود و عقد بیع بین طرفین برهم زده شود.
  • ممکن است دو طرف موضوع معامله تصمیم به بر هم زدن معامله بگیرند که در علم حقوق به این بر هم زدن معامله اقاله گفته می شود.
  • و در آخر ممکن است که مورد معامله مستحق الغیر باشد که همانطور گفته شده باید خریدار مال را به مالک اصلی ببخشد و خود نیز درخواست استرداد ثمن معامله به علت این فریبکاری از فروشنده داشته باشد.

نحوه ی استرداد ثمن معامله

برای استرداد ثمن معامله ی که مستحق الغیر بوده است اختلاف نظر های متفاوتی وجود ندارد مثل:

  • نظر اکثریتی از دادگاه ها این است که در صورت اتفاق افتادن این مورد از معامله ها طبق مفاد قانون مدنی اتفاق آرا برای پرداخت اصل ثمن معامله و در صورتی که در این مدت خسارتی برای خریدار معامله به وجود آمده باشد خریدار می تواند خسارات وارده را نیز بگیرد.
  • تعداد کمی از دادگاه ها روی این نظر اتفاق نظر دارند که موضوع استرداد ثمن را به کارشناس معامله ارجاع دهند و بر اساس نظر کارشناس و با در نظر گرفتن تغییر قیمت، بهاء دقیق مبیع (خرید و فروش) را اعلام و بر اساس آن حکم صادر می کنند. با این که این نظر به منطق و انصاف و عدالت نزدیک تر می باشد اما این دسته از دادگاه ها در اقلیت قرار دارند.
  • اما دسته ی سوم از دادگاه در خصوص استرداد ثمن معامله بیان دارند که صرفا اصل ثمن معامله و غرامات مربوطه به هزینه نقل و انتقال خسارت تاخیر تادیه ثمن معامله به موجب ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بر اساس تغییر شاخص سالانه قیمت کالا و خدمات اعلامی بانک مرکزی، محاسبه و بایع به پرداخت آن باید صورت گیرد.

شرایط صحت معامله

  • قصد طرفین و رضایت طرفین برای انجام معامله
  • اهلیت طرفین معامله
  • موضوع معین مورد معامله می باشد.
  • مشروعیت جهت انجام معامله

قصد طرفین و رضایت طرفین

وقتی معامله ای بین دو طرف می خواهد صورت گیرد باید قصد و نیت طرفین برای معامله به وضوح روشن باشد و این قصد هم باید مشروعیت داشته باشد، زیرا طبق مفاد قانون اگر فردی برای انجام معامله ای در حالت مستی یا بیهوشی یا خواب باشد به علت فقدان قصد برای انجام معامله، معامله باطل می شود.

اهلیت طرفین معامله

این بند از شرایط معامله خیلی مهم و حیاتی می باشد چرا که زمانی یک معامله ارزش یا اهلیت پیدا می کند که طرفین شرایط اهلیت را داشته باشند شرایطی مانند بالغ، عاقل و رشید بودن طرفین.

موضوع معین مورد معامله

زمانی می توان نسبت به یک چیز بحث معامله را جاری ساخت که آن چیز مالیت داشته باشد یعنی طرفین بتواند به خوبی مورد معامله را شناسایی کنند و به صورت تمام و کمال نسبت به آن شناخت داشته باشند. طبق ماده 216 مورد معامله باید مبهم نباشد، مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی باشد. طبق این تعریف اگر مورد معامله شرایطی مانند ذیل را نداشته باشد ابطال معامله صورت می ثمن معامله و تعریف آن گیرد:

  • مورد معامله باید مالیت داشته باشد در غیر اینصورت ابطال معامله صورت می گیرد.
  • مورد یا موضوع معامله که برای خرید و فروش انتخاب شده است منفعت عقلانی و مشروع داشته باشد.
  • مورد معامله برای خرید و فروش باید مقدورالتسلیم و مشخص باشد.
  • موضوع معامله قابلیت انتقال از فردی به فردی دیگر را داشته باشد.
  • موضوع مورد معامله برای خرید و فروش موجود و معین شده باشد.

مشروعیت داشتن مورد معامله

گفتیم زمانی می توان صحت یک معامله را فهمید که مشروعیت و قانونی بودن آن برای طرفین به اثبات رسیده باشد در غیر اینصورت اگر معامله صوری و یا به قصد فرار از دین صورت گیرد، طرفین می تواند درخواست ابطال معامله را به دادگاه یا مراجع قضایی مربوطه بدهند.

اعتراض شخص ثالث نسبت به موضوع مورد معامله

اگر مورد معامله ای که بین فروشنده و خریدار صورت گرفته است بعد از عقد برای خریدار روشن شود که این موضوع معامله از آن فرد دیگری می باشد، فروشنده باید ثمن معامله را به خریدار پس بدهد و خریدار مال را به شخص ثالث بدهد، حال اگر در این حین برای خریدار به علت خرید مورد معامله خساراتی وارد شده باشد فروشنده باید این خسارات وارده را جبران نماید، یعنی باید ثمن معامله را به خریدار بپردازد.ثمن معامله و تعریف آن

نکاتی در مورد ابطال معامله

دعوی ابطال معامله دعوی مالی میباشد؛ فلذا اگر مبلغ قراردادی کمتر از 20 میلیون تومان باشد، باید از طریق شورا و اگر بیشتر از 20 میلیون تومان باشد باید از طریق دادگاه اقدام شود. این درحالیست که ابطال ملکی صرفا از طریق دادگاه بایستی انجام پذیرد. نکته آخر اینکه در نقاطی که دفاتر خدمات قضایی وجود دارد، افراد باید دادخواست¬های خود را از این طریق ارسال نمایند.

مزایای گرفتن وکیل برای تنظیم دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن

حتما برای شما پیش آمده است که وقتی وارد یک سایت حقوقی شده اید افراد زیادی سوال های از این قبیل پرسیده اند، مبنی بر اینکه چند سال پیش یک ملک 180 متری را طی یک قرارداد مبایعه نامه یا بیع از یک فروشنده خریداری کرده ام و در همان لحظه ی خرید تمام ثمن معامله را نیز یکجا پرداخت نموده ام اما الان شخصی دیگر ادعا می کند که این ملک خریداری شده از آن او می باشد و برای ادعای خود دلیل و مدارک معتبری هم دارد، حال من باید چه اقدامی انجام بدهم، چون که من ثمن معامله را، یکجا پرداخت نموده ام. آیا فروشنده خسارتی که به من برای خرید ملک وارد شده و همچنین ثمن معامله پرداخت شده را به من برمی گرداند و سوال های از این قبیل، که در آن تمام خریدار ها به دنبال ابطال معامله و استرداد ثمن معامله هستند. پیشنهاد ما برای این دست از متقاضیان این هست که اگر می خواهند از فروشنده ا ی که با فریبکاری ملکی را به آن ها فروخته است خسارت و ثمن خود را دریافت کنند قبل از هر اقدامی با یک وکیل تنظیم دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن مشورت کنند چرا که یک وکیل به خوبی می داند با این جور افراد چه برخورد قانونی باید داشته باشد.

چگونه کار خود را به بهترین وکیل دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن بسپاریم؟

بهترین وکلا برای شما کسانی هستند که تخصص در دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن دارند.

برای انتخاب بهترین وکیل برای شما، دادسان شرایطی از جمله

  • رزومه و قیمت پیشنهادی از چند وکیل
  • هزینه مشاوره اولیه
  • پیشنهاد متنی از چند وکیل متخصص کار خود
  • امتیاز سایر کاربران به وکلا

را در نظر گرفته است و کافی است درخواست خود را ثبت فرموده تا موارد فوق را از چند وکیل دریافت بفرمائید.

هزینه ی اخذ وکیل برای دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن چگونه است؟

هزینه ی اخذ وکیل برای دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن معمولا درصدی از مبلغ مورد مطالبه می باشد.

هزینه مشاوره از وکیل متخصص دادخواست ابطال معامله و استرداد ثمن در بازه قیمتی زیر قرار دارد.

مطالبه ثمن معامله

مشاوره حقوقی

بیع یا خرید و فروش یکی از عقود رایج بین اشخاص می باشد که برای نقل و انتقال اموال مورد استفاده قرار می گیرد. این عقد به لحاظ حقوقی باعث انتقال مالکیت می شود و از این رو قسمت عمده ای از فعالیت ثمن معامله و تعریف آن های اقتصادی در جامعه پیرامون این عقد و قرارداد شکل می گیرد. از خرید و فروش های کوچک همانند خرید از سوپر مارکت تا معاملات عمده همانند خرید آپارتمان و اتومبیل و غیره و تحت شروط و مفاد این قرارداد قرار می گیرد. هر چند خیلی از معاملات مربوط به خرید و فروش به صورت نقدی صور ت می گیرد اما همیشه هم به این صورت نمی باشد.
در مواردی ممکن است طرفین قرارداد بیع یا همان خرید و فروش را منعقد نمایند و ثمن معامله یا همان پولی که بابت خرید کالا پرداخت می شود را به صورت اقساط قرار دهند، احتمال این که خریدار ثمن معامله و تعریف آن مرتکب نقض تعهد گردد و ثمن معامله را پرداخت ننماید وجود دارد. در این موارد فروشنده باید ثمن معامله را از وی مطالبه نماید.

نحوه مطالبه ثمن معامله

مطالبه ثمن معامله می تواند از طریق اظهارنامه و سپس طرح دعوا صورت پذیرد. فروشنده می تواند بدواً از طریق اظهارنامه رسمی به وی اخطار دهد که ثمن معامله را پرداخت نماید و چنانچه پس از ارسال اظهارنامه، خریدار مبادرت به پرداخت ثمن ننماید، فروشنده باید دعوای مطالبه ثمن را مطرح نماید. طرح چنین دعوایی مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3.5 درصد کل مبلغ ثمن می باشد. به عنوان مثال اگر ثمن معامله 500 میلیون تومان باشد، خریدار باید 17.5 میلیون تومان به عنوان هزینه دادرسی پرداخت نماید در غیر اینصورت به این دعوی در دادگاه رسیدگی نخواهد شد . البته فروشنده می تواند همزمان با دادخواست مربوط به پرداخت ثمن دادخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی نیز تقدیم دادگاه نماید و چنانچه احراز گردد که فروشنده توانایی پرداخت هزینه دادرسی را ندارد، دادگاه موقتاً وی را از پرداخت هزینه دادرسی معاف می نماید.
نکته بعدی در این خصوص این است که چنانچه فروشنده دعوای مطالبه ثمن را مطرح نماید خریدار باید اثبات نماید که ثمن را به طریقی به فروشنده پرداخت نماید در غیر اینصورت محکوم به پرداخت ثمن معامله و نیز هزینه های دادرسی می گردد. به محض این که چنین رأی قطعی گردد فروشنده می تواند در خواست اجرای رأی بنماید و در این راستا می تواند اموال خریدار را توقیف و از محل آن طلب خود بابت ثمن را مطالبه نماید.
همانطور که در بند قبلی گفته شد اثبات این که فروشنده ثمن معامله را دریافت نموده بر عهده خریدار می باشد اما نکته بسیار مهمی نباید مورد فراموشی قرار گیرد و آن این است که معمولاً در خصوص معاملات مهم از جمله فروش آپارتمان یا اتومبیل سندرسمی قطعی بیع تنظیم می گردد و سردفتر اسنادرسمی از فروشنده پرسش می کند که آیا ثمن ثمن معامله و تعریف آن را دریافت نموده است یا خیر در این صورت تکلیف ثمن مشخص می شود. اما ممکن است چنین پرسشی از سوی سردفتر مطرح نگردد. در چنین موردی چنانچه فروشنده ثمن را دریافت نکرده باشد اثبات عدم دریافت ثمن دشواریا غیر ممکن خواهد شد زیرا در سندرسمی قید می گردد که فروشنده اقرار داشته ثمن معامله و تعریف آن که ثمن را بطور کامل دریافت نموده است و در این مورد چون اقرار فروشنده در سند رسمی دارای اعتبار می باشد ادعای مربوط به عدم دریافت ثمن مؤثر نبوده و حکم به ضرر فروشنده صادر خواهد شد. بنابراین ضرورت دارد در این خصوص فروشنده دقت کافی را داشته باشد تا متضرر نگردد.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.